Acheter un appartement ou une maison qui n’est pas encore construit peut sembler déroutant. Comment se projeter dans un logement que l’on ne peut pas encore visiter ? Quand faut-il commencer à payer ? Quelles garanties existent en cas de problème ? Et surtout, comment se déroule concrètement un achat immobilier sur plan ?
L’achat sur plan VEFA, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, est un mode d’acquisition très courant dans l’immobilier neuf. L’acquéreur choisit son futur logement à partir des plans et des caractéristiques du programme, puis en devient progressivement propriétaire au fur et à mesure de sa construction.
L’achat est particulièrement encadré et suit plusieurs étapes précises, depuis la recherche du logement jusqu’à la remise des clés.
Pour mieux comprendre votre futur projet immobilier, voici les 7 grandes étapes d’un achat immobilier en VEFA.
1. Définir son projet et trouver le bon programme immobilier neuf
Avant même de parler de réservation, la première étape consiste à définir précisément son projet.
Résidence principale, premier achat, investissement locatif, logement pour préparer sa retraite… les critères de recherche ne seront pas forcément les mêmes selon votre objectif.
Regarder au-delà du logement
Lorsqu’on achète sur plan, il faut naturellement regarder la superficie, le nombre de pièces et l’agencement du logement. Mais d’autres critères méritent tout autant votre attention :
- l’emplacement du programme ;
- la proximité des commerces et services ;
- les transports ;
- les établissements scolaires ;
- l’orientation du logement ;
- l’étage ;
- la présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin ;
- le stationnement ;
- les prestations proposées ;
- les performances énergétiques attendues ;
- les charges prévisionnelles lorsqu’il s’agit d’une copropriété.
Il est également intéressant de réfléchir à plus long terme. Un logement adapté à vos besoins aujourd’hui le sera-t-il toujours dans cinq ou dix ans ? Et présente-t-il des qualités susceptibles de faciliter sa revente ou sa mise en location ?
L’ANIL recommande notamment de comparer les programmes, leurs prix et leurs prestations, mais également de s’intéresser à la performance énergétique du futur logement.
Conseil Sud Immo Catalogue : ne choisissez pas uniquement un logement, choisissez également son environnement. Un appartement parfaitement agencé mais mal situé ne répondra pas forcément à votre projet sur le long terme.
2. Signer le contrat de réservation
Vous avez trouvé le logement qui correspond à votre projet ? Vient alors le moment de le réserver.
Dans le cadre d’une VEFA, l’acquéreur signe généralement un contrat de réservation, également appelé contrat préliminaire. Ce document permet au promoteur de réserver le logement choisi à l’acquéreur et définit les principales caractéristiques de la future vente.
Que doit-on retrouver dans le contrat de réservation ?
Le document doit notamment préciser les caractéristiques essentielles du bien :
- sa surface habitable
- le nombre de pièces
- sa situation dans l’immeuble ou le lotissement
- les principaux matériaux et équipements prévus
- le prix prévisionnel de vente
- les éventuelles conditions de révision du prix
- la date prévue pour la signature définitive
- le délai prévisionnel de réalisation des travaux.
Il est donc important de lire attentivement le contrat, mais également les plans et la notice descriptive qui l’accompagnent.
- Faut-il verser un dépôt de garantie ?
- Un dépôt de garantie peut être demandé au moment de la réservation.
- Son montant est réglementé. Il peut atteindre au maximum 5 % du prix de vente lorsque la signature définitive doit intervenir dans un délai inférieur ou égal à un an, et 2 % lorsque ce délai est compris entre un et deux ans. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé lorsque la signature est prévue au-delà de deux ans.
- Peut-on changer d’avis ?
- Oui.
L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Pendant ce délai, il peut revenir sur sa décision et récupérer intégralement son dépôt de garantie.
Cette étape permet donc de réserver le logement tout en bénéficiant d’un cadre protecteur.
3. Trouver le financement de son logement neuf
Une fois le logement réservé, il faut finaliser son financement.
Avant même de commencer vos recherches, il est préférable d’avoir une première estimation de votre capacité d’emprunt. Mais c’est généralement lorsque le logement est identifié que le dossier de financement peut réellement être constitué.
Le budget ne doit pas uniquement prendre en compte le prix affiché du logement.
Pensez également aux éventuels frais liés :
- à l’acquisition ;
- au financement et à la garantie du prêt ;
- aux options ou modifications du logement ;
- au déménagement ;
- à l’aménagement et au mobilier ;
- aux futures charges de copropriété.
Selon votre situation et le logement choisi, certains dispositifs d’aide à l’accession peuvent également participer au financement du projet. Les conditions de ces dispositifs évoluant régulièrement, mieux vaut vérifier votre éligibilité au moment de l’achat.
- Et si la banque refuse le prêt ?
- Lorsque le contrat prévoit que l’achat est financé par un crédit immobilier, l’obtention de ce financement constitue une condition suspensive.
- En cas de refus de prêt dans les conditions prévues au contrat, la vente ne peut pas être finalisée.
Il est donc particulièrement important que les caractéristiques du financement recherché soient correctement indiquées dans les documents contractuels.
4. Signer l’acte authentique chez le notaire
Lorsque le financement est obtenu et que les différentes conditions nécessaires sont réunies, vient la signature de l’acte définitif.
Contrairement au contrat de réservation, cette vente est obligatoirement formalisée par acte authentique devant notaire.
Le projet d’acte et ses annexes doivent être transmis suffisamment en amont afin que l’acquéreur puisse en prendre connaissance. Lorsqu’un contrat de réservation a été signé, l’ANIL précise que le contrat de vente doit être remis au moins un mois avant la signature.
C’est le moment de vérifier une nouvelle fois :
- le prix définitif ;
- les plans ;
- les surfaces ;
- la notice descriptive ;
- les équipements prévus ;
- les éventuelles modifications demandées ;
- la date ou période prévisionnelle de livraison ;
- les conditions de paiement.
À partir de la signature de l’acte authentique, vous êtes officiellement propriétaire d’un bien en cours de construction.
Mais contrairement à l’achat d’un logement déjà construit, vous n’en payez pas immédiatement la totalité.
5. Suivre la construction et les appels de fonds
C’est l‘une des grandes particularités de l’achat sur plan VEFA.
Le paiement du logement est effectué progressivement, en fonction de l’avancement réel de la construction.
La réglementation fixe des plafonds. Le montant cumulé des versements ne peut notamment pas dépasser :
- 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ;
- 70 % du prix lorsque le bâtiment est mis hors d’eau ;
- 95 % du prix lorsque l’immeuble est achevé ;
- les 5 % restants étant normalement versés lors de la livraison, en l’absence de réserves concernant la conformité du logement.
On parle alors d’appels de fonds.
- Pourquoi le prix n’est-il pas payé immédiatement ?
- Ce fonctionnement protège l’acquéreur : les paiements suivent l’avancement du projet immobilier.
- À chaque grande étape, le promoteur adresse un appel de fonds correspondant à l’état d’avancement de la construction.
- L’achat sur plan demande donc d’anticiper le financement différemment d’un achat dans l’ancien, notamment lorsque l’acquéreur rembourse déjà un crédit ou paie encore un loyer pendant la période de construction.
- Peut-on suivre son futur logement pendant les travaux ?
- Les modalités varient selon les programmes et les promoteurs.
- Certaines étapes peuvent permettre de découvrir plus concrètement l’avancement du logement et de vérifier différents éléments avant la livraison.
C’est aussi durant la construction que certaines personnalisations peuvent parfois être réalisées lorsqu’elles ont été prévues suffisamment tôt : choix de certains revêtements, équipements, prises électriques ou modifications d’agencement compatibles avec les contraintes techniques du programme.
6. Préparer et effectuer la livraison du logement
Après plusieurs mois de construction arrive enfin le moment le plus attendu : la remise des clés.
Mais la livraison ne doit pas être considérée comme une simple formalité.
C’est une étape essentielle durant laquelle l’acquéreur doit examiner attentivement son logement et vérifier qu’il correspond bien aux engagements contractuels.
Que faut-il vérifier lors de la livraison ?
Prenez le temps d’inspecter notamment :
- les sols, les murs et plafonds
- les fenêtres et portes
- les volets
- les équipements sanitaires
- la robinetterie
- les prises et interrupteurs
- les éventuels équipements de chauffage ou climatisation
- les finitions
- les éléments extérieurs privatifs
- la conformité générale avec les plans et la notice descriptive.
N’hésitez pas à ouvrir les fenêtres, tester les équipements et examiner chaque pièce.
- Et s’il y a un défaut ?
- Une rayure, un équipement manquant, une finition incorrecte ou un élément non conforme ne signifie pas nécessairement que la livraison doit être refusée.
- Les anomalies constatées peuvent être consignées sous forme de réserves.
En présence de défauts de conformité, le solde de 5 % peut, dans certaines conditions, être consigné jusqu’à la résolution du désaccord.
D’où l’intérêt d’arriver à la livraison avec les plans et les documents descriptifs du logement afin de pouvoir effectuer les vérifications nécessaires.
7. Profiter de son logement… et des garanties du neuf
Vous avez récupéré les clés, mais les protections liées à votre achat ne s’arrêtent pas à la porte de votre nouvel appartement ou de votre maison.
L‘immobilier neuf bénéficie de plusieurs garanties destinées à protéger l’acquéreur après la construction.
- La garantie de parfait achèvement
- Pendant un an à compter de la réception des travaux, elle couvre les désordres signalés lors de la réception ou apparus durant cette période, sous réserve des conditions prévues par la réglementation.
- La garantie biennale
- Également appelée garantie de bon fonctionnement, elle couvre pendant deux ans certains équipements dissociables du bâtiment, c’est-à-dire pouvant être retirés ou remplacés sans détériorer la construction.
- La garantie décennale
- Pendant dix ans, elle concerne les dommages les plus importants, notamment ceux pouvant compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.
Ces différentes garanties constituent l’une des particularités importantes de l’achat immobilier neuf.
Acheter en VEFA : un projet qui se prépare étape par étape
Acheter un logement sur plan demande forcément une certaine capacité à se projeter. Entre le moment où vous découvrez le programme immobilier et celui où vous ouvrez pour la première fois la porte de votre nouveau logement, plusieurs mois peuvent s’écouler.
Mais cette période suit un processus clairement défini.
Recherche du programme → réservation → financement → signature chez le notaire → construction et appels de fonds → livraison → garanties.
Connaître ces différentes étapes permet d‘aborder son projet beaucoup plus sereinement et de savoir quels documents vérifier et quelles questions poser à chaque moment.
Chez Sud Immo Catalogue, notre objectif est justement de vous permettre de découvrir différents programmes immobiliers neufs et de trouver le logement correspondant à votre projet, à votre budget et à vos critères.
Vous avez repéré un programme ou vous souhaitez découvrir les opportunités disponibles ? Contactez Sud Immo Catalogue et trouvez votre futur logement.
